来自 工作 2021-08-18 13:47 的文章

银座要被踢出“全球最贵街区”

据《日本经济新闻》报道,2021年4月至6月,日本东京银座商务区商铺空置率从2020年同期的1.7%上升至2021年的5.7%。房地产服务商世邦魏理仕日本高级董事青村诚(Makoto Aomura)表示,由于疫情影响,银座商务区最终空置率可能在2021年达到10%。
 
此前,日本政府曾出台措施,要求大型购物中心停止经营非食品和美容化妆品业务。为了降低感染风险,包括高岛屋在内的许多大型购物中心进一步收紧了入场限制,一些购物中心甚至将每位消费者的购物时间限制在30分钟以内。
 
作为补偿,政府将为1000平方米以上的购物中心提供每天20万日元的补贴,而小商店和餐馆将获得4万至10万日元的补贴。即便如此,日本的零售行业依然举步维艰,尤其是作为零售地标的银座。
 
此前,界面时尚报道称,银座具有代表性的豪华购物中心银座六号(Ginza Six)经历了一波退租潮,资生堂、舒Uemura、Moschino等40多个品牌选择离开。虽然银座六号声称这只是战略调整的一部分,但在其新引进的品牌中,只有Off-White、Rick Owens、The Row等少数高端品牌与开业时辉煌的品牌阵容形成鲜明对比。
 
银座六号曾经是银座重返黄金时代的象征。它的前身是松坂大辅百货商店,于1924年开业。作为银座第一家百货商场,松坂大辅在二战后发展迅速,一度超越高岛屋、三越成为日本销量最高的百货商场。
 
但从2006年开始,松坂大辅之家逐渐没落。在传统日式百货排队的银座,松坂大辅积累的优势一直难以形成差异。新品牌店和网购渠道的兴起将对传统百货的业绩产生较大影响。
 
事实上,整个银座商务区都面临着和松坂大辅一样的尴尬局面。银座商圈租金高,传统日式百货多,对很多新兴品牌不友好。对于当地消费者来说,涩谷、Omotesando Hills、新宿等新商业区提供了更多选择,形象日渐老化的银座对年轻消费者的吸引力迅速下降。
 
为了扭转困境,松坂大辅于2013年决定停业重装,与日本住友株式会社、LVMH私募基金L Catterton合作,开发全新银座六座,定位为具有艺术性的大型奢侈品零售业务。2017年4月,银座六号开业。作为银座商圈转型的标志,银座六花巨资在商场内布置了草间弥生创作的大型红白南瓜艺术装置,并邀请Ringo阿什演唱主题曲庆祝商场开业。
 
在这个节点上,海外赴日游客数量开始大幅上升,中国游客是其中的主力军。据日本旅游研究咨询公司数据显示,2012年至2019年,中国赴日游客数量至少增长了6倍,其中日本消费规模最大,占日本旅游零售总收入的30%。
 
与东京其他商业区相比,银座知名度更高,更受游客欢迎。于是,银座的商场开始为外地游客做生意,包括三越百货、松叶百货在内的很多老牌百货相继推出了中式导购服务和中式退税服务。
 
另一方面,银座六号在商场里有一个大型的退税服务中心,还有一个供游客和行李存放的汽车站。数据显示,银座六号开业4个月内,商场客流量超过700万人次,营业额超过220亿日元,其中30%来自赴日游客的免税消费。
 
然而,对游客的依赖使得银座在疫情期间遭受了更大的冲击。自2020年4月以来,因疫情而实施的国际旅行禁令已将2019年同期前往日本的外国游客数量降至1%至2%。2020年2月疫情爆发之初,日本91家百货公司免税销售额同比下降65%,免税消费者数量同比下降68.3%。
 
根据日本国土基础设施交通和旅游部2021年1月的报告,银座的地价因疫情出现9年来首次下跌。据央视《天下财经》栏目报道,2020年9月,银座地区一楼商铺租金降至每平方米8.2万日元(约5200元人民币),超过20%的租户已经或考虑解约。
 
但在这个时候,许多奢侈品牌在银座的黄金地段都有“逢低吸纳”的店铺。
 
今年3月,路易威登在银座重开旗舰店,推出咖啡馆模式吸引消费者。今年4月,古驰还在银座的纳米基多里银座商业区开设了第二家旗舰店。
 
世邦魏理仕(CB Richard Ellis)发布的一份报告显示,多家奢侈品牌相继在银座黄金地段开设旗舰店,但在一定程度上维持了东京的租金水平。界面时尚曾总结道,由于豪华品牌对地段和出租屋面积的要求更高,银座商务区租金下降有利于其扩张。
 
此外,《2021年福布斯日本富豪榜》显示,2021年榜单前50位日本富豪的总资产较2020年增长了48%。这意味着奢侈品牌的固定消费群体并没有萎缩,反而有了更多的消费能力。