来自 趣事 2021-10-09 17:42 的文章

上海的房贷额度不能靠首付降低

今年8月初,上海银行贷款额度审核采用“三价低”原则,即银行根据网上合同签约价格、交易中心涉税评估价格、银行评估价格,选择最低价核定贷款额度。
 
当时有分析认为,新政策“剑指”二手房市场,会在一定程度上提高买房门槛,实现精准调控。现在新政满月,市场情况如何?
 
上海链家研究院9月初的一份统计报告显示,8月份上海二手房成交量大幅萎缩,环比减少24%,同比减少40%,是今年跌幅最大的一次。
 
当《中国经济周刊》记者查阅上海市政府官网“政民互动”留言板时,发现不少市民反映,由于贷款利率调整,房贷远低于预期,首付“打死也打不出来”。另一方面,卖方不愿意和平解决,定金不予退还。
 
 
二手房买家:贷款额度减少,首付“想死都做不到”。
 
经过调查,记者发现“三价低”政策效果显著,很多购房者看房时都不敢交定金。一些曾经看房但还没来得及签合同的客户,违约也明显增多。
 
“原因是大家都不知道最终批准的价格是哪个价格。之前算的首付金额最后发现是不够的,还有很大的差距。差额必须用现金补足,资金更好。首付最初是由市民拼凑而成的。最后,他们只能与业主协商取消合同。”有内部人士这么说。
 
“7月底,上海出台了房贷利率。第一套从4.65%提高到5%,立即实施。我算了一下,月供要多花五六百元,我安慰老婆这是政策调整,对我们影响不大。然而,8月6日,又传出上海二手房“三价合一”的消息。根据这段时间大家在网上的反馈,很多房子的可贷金额都是原来市场价的五六折,第一套房子的首付也变相从原来的35%提高到了67%。原来35%的首付已经掏空了家里的资源,现在直接提高到了67%,简直“我们家不可能”。张先生在市政府官网“政民互动”版块留言。
 
另一位市民顾先生也讲述了他通过政府和人民的互动买房的经历。
 
谷先生于今年7月8日签订房屋买卖合同,总房款392万元,首付138万元,贷款254万元。
 
“我已经交了30万的定金,但是还没有在网上签字。8月6日,上海出台二手房贷款新政策,导致我的贷款大幅减少。根据中介和网友提供的信息,我目前能拿到的(概率最低的是交易中心的涉税评估价)基本是合同价的60%左右,也就是说我需要额外支付100万元。我问了所有的银行,新政策会起作用,他们不能增加贷款额。我也问过各种信用贷款的可能性,但之后每个月要还3万多元的贷款,超出了我家的承受能力。此外,卖方拒绝和平解除合同,也拒绝退还定金。”顾先生写道。
 
有业内人士向《中国经济周刊》记者解释,在实践中,“三价低”意味着提高首付比例。原来第一套房首付标准提高到第二套房首付标准,第二套房首付标准提高到全款购房。
 
“三价最低”就像打开一个盲盒?
 
专家:我们必须提前预测支付能力。
 
李先生在留言中表示,对于买家来说,无论是刚需还是改善型买家,都无法提前预估“银行评估价”和“交易中心涉税评估价”。
 
“这两个价格就像一个‘盲盒’,中介、买方、卖方都无法预测,导致交易过程中存在多重不确定的交易失败风险(可能演变成纠纷甚至诉讼)。”李先生说。
 
“我从实际案例中了解到,已经有很多银行的预估价远低于网上签约价,导致买家无力支付差价,最终交易失败的案例。每个失败案例的背后都是一系列涉及多方、两个家庭的连锁问题。”李先生认为。
 
因此,李先生在“政民互动”的信息中建议,市政府及相关部门可以考虑为公众研究更详细、更透明的实施措施。买房时,买卖双方都可以根据相对明确的银行评估方法提前进行自我判断。一方面方便买家科学合理地评估自己的购买力和储蓄,起到控制交易风险的作用。另一方面,它也可以对房子本身的市场估值和定价起到校准和引导的辅助作用。
 
上海中原房地产市场分析师卢文喜表示,购房者需要了解自己的支付能力和应急预案。买方想从银行贷款。即使不是低价政策,由于贷款人资质等各种条件,贷款额度也可能不足。如果出现这种情况,买方是否有足够的资金从容应对?目前第一套房客户准备40%到50%的首付比较安全,第二套房买家要准备80%以上的首付。最好先了解贷款金额再交定金,这样才能调动买房的资金。
 
卢文喜也认为,买家要有市场预期。今年楼市调控的特点是高密度。年初“上海十条”“上海七条”政策间隔紧密,力度较大。事实上,这是政策随时随地可能出台的信号。理性的做法是谨慎入市,深思熟虑。新的调控政策可能导致合同履行不成功,因此在签订合同时应考虑如何解除合同、违约责任及赔偿金额。
 
记者注意到,从上海链家的数据来看,此前调控政策对二手房价格的影响往往是缓慢而漫长的,主要是通过影响成交量进而传导至价格。然而,这一轮政策对价格方面的影响是立竿见影的。随着交易量的萎缩,价格也呈现明显的下降,一度回落到涨价前。目前成交价格绝对值为3.8万元/平方米,已降至2019年月均成交水平。
 
从分环线交易量来看,上海外环内交易量环比、同比均明显下降,且越靠近市中心,同比下降越明显,郊区环外交易量相对较好。内环内绝对量已降至2000套以下,几乎恢复到2018年的水平。从比例来看,远郊之间的比例下降了2个百分点,远郊以外的比例上升了3个百分点。
 
从均价同比来看,外环内同比增速保持正增长,外环外出现负增长,但内环内同比增速明显收窄。从均价环比来看,所有环线均下跌。
 
分地区来看,8月份只有金山和崇明的成交量环比出现正增长,其他地区均出现下跌,其中黄埔、闵行和浦东的环比跌幅最大。从同比来看,只有奉贤同比出现正增长,黄埔、徐汇、闵行降幅最大。前8个月累计成交额同比增速最高的区域为奉贤、嘉定、长宁,同比增速最低的区域为徐汇、闵行、黄埔。前8个月,金山、奉贤累计均价同比下降,同比增速最高的是黄埔、普陀、徐汇、静安。